城市集聚：来自柏林墙的证据

经济活动的空间分布是非常不均等的，这不仅表现在城市形成本身，也表现在城市内部经济功能的聚集（agglomeration），例如纽约的曼哈顿、伦敦的伦敦城、上海的陆家嘴以及我们下面要讲到的柏林的米特区。这些城市中心对生产和居住的吸引力是来自于怡人风景、交通要道或者政策优惠这些外生的因素，还是有一股更加纯粹的集聚力在背后起着作用呢？如何将一个区域本身的集聚效应与这个区域的自然禀赋和基础条件的效果区分开来，是经济学家一直期望解决的问题。如果当我们排除外生的因素，而集聚效应依然显现，那么就可以证明集聚力的存在事实。

与前文一样，我们也无法靠人为的实验来验证这个假设，好在柏林墙的建造和倒塌提供了一个（或者说是两个）不可多得的自然实验。Ahlffedt 等来自伦敦政经、普林斯顿和柏林洪堡的经济学家们就利用了这个自然实验来验证了集聚效应的存在。¹

今天柏林市的边界是由 1920 年的《大柏林法案》（Groß-Berlin-Gesetz）规定的，此后的近一百年里柏林市的边界便几乎没有改变过。柏林墙的建造追溯到二战末期盟国对德国的分区占领。根据波茨坦会议上达成的协议，德国在战败后被一分为三，由美、英、苏三个战胜国分别占领（法国占领区后来从美英占领区析出）。尽管柏林市位于苏联占领区的腹地，也被分为三个人口大约相等的占领区。各个占领区之间的边界按照柏林原先的行政分区边界来划定。按照地理方位，柏林东部归属苏联，西部则归属西方盟国。

按照最初的计划，德国和柏林将由占领国共同设立的理事会来管理。但是随着冷战的爆发，苏联与西方盟国之间的关系急转直下。1948 年 6 月，美、英、法三国单方面宣布在西方占领区发行新的货币。为了报复，苏联切断西柏林与外界的道路交通长达 11 个月。次年，西边的德意志联邦共和国和东边的德意志民主共和国分别成立。1952 年东德方面关闭了与西德之间的边界，只有东西柏林之间的边界仍然开放，当时甚至仍有居民在东西柏林之间通勤。然而由于大量的东德居民、特别是知识阶层通过西柏林转投西方，东德当局于 1961 年修筑了柏林墙，从此完全切断了东西柏林之间的经济联系。

这种情况一直持续到了 1989 年 11 月，柏林墙倒塌。11 个月后，两德统一。东西柏林也重新成为一个城市，之前被切断的公路、地铁（U-Bahn）、城铁（S-Bahn）以及水电设施也被迅速重新连接到一起。

柏林墙

在战前，柏林的中心商务区是位于城市中间位置的米特区（Mitte，德语意为「中间」），东西柏林的边界与米特区的西界重合，米特区被划分到了东柏林。于是在柏林墙建造之后，西柏林与这个城市的商业中心之间的经济往来就被完全分离开来。

柏林 1936 年的地价

战前（1936 年）的数据显示，柏林的地价梯度呈现出单中心的结构，地价最高的街区（Blöcke）集中在米特区。以米特区为圆心，其他地区的地价则呈同心圆状递减的趋势。如果我们只看未来成为西柏林的这一部分，可以发现在紧邻米特区的同心圆上有两个地方的地价最高：一个是与未来的东柏林仅一街之隔的、与当时米特区最为繁华的波茨坦广场（Potsdamer Platz）相邻的地区（我们暂且称之为「波茨坦广场西」），这里坐落着当时柏林最重要的安哈尔特火车站（Anhalter Bahnhof），也是商贾云集之地，然而这一街之隔在将来会被柏林墙活活隔断；另一个是稍远处的选帝候大街（Kurfürstendamm），这里在战前便是时尚购物中心。

柏林 1986 年的地价

东西柏林的分隔对经济活动的分布产生了巨大的影响。对比 1986 年与 1936 年的数据，我们可以发现西柏林范围内的地价「双峰」只剩下了一个：相对靠近西柏林中心点的选帝候大街成为了新的商业中心。而之前地价更高的「波茨坦广场西」则泯然众人矣。需要注意的是，这时的地价分布并没有战前的那么集中，也就是说选帝侯大街的相对地价峰值远没有战前的米特区那么鹤立鸡群。

柏林 2006 年的地价

柏林墙倒塌之后，经济活动的分布再次发生了变化。我们再看 2006 年的数据，这时柏林又分布恢复了战前的那种地价坡度，「波茨坦广场西」的商业活动得到了恢复和发展，东柏林的米特区也重新成为了地价的高峰之一。面对米特区的激烈竞争，选帝侯大街的许多咖啡馆和电影院不得不关张歇业。

我们知道，一个地方对居民和经济活动的吸引力是由这个地方的生产力（productivity）和适宜度（amenities）决定的。我们将生产力中与外界因素相关的部分称作生产基础（production fundamentals），例如地形平整、靠近自然水源等；把便利性中与外界因素相关的部分称作居住基础（residential fundamentals），例如接近公园、森林和湖泊等。那么，剩下的那些不与外界因素相关的就是这个地方自身的生产和居住外部性（production and residential externalities），这两种外部性分别随着周边地区的就业和居民密度而增强，也就是我们所说的集聚力。

从整体来看，在西柏林的近 9000 个街区中，那些在柏林墙建造后贬值幅度最大的、以及在柏林墙倒塌后升值幅度最大的，都是紧邻米特区边界柏林墙以西的街区。而远离米特区边界的其它柏林墙沿线街区，却没有出现这种现象。这说明，地价变化的原因并不是濒临柏林墙本身，而是失去了与中心商务区的联系。在柏林墙建造和倒塌的前后，这些街区的自然禀赋和基础条件并没有发生大的改变，然而其地价却经历了两次巨大的转换，也就是说，靠近米特区这一点本身具有可观的生产和居住外部性，是这些街区集聚力的来源。

为了验证结果的可靠性，研究者们用就业密度的数据替换地价，得到了相同的结果。进一步的，在剔除了公交站点、教育机构、公园绿地、湖泊水域、战争损失、重建政策和政府建筑等一系列可能影响结果的街区特征之后，地价和就业密度的变化依然显示出同样的模式。这说明这些街区的吸引力绝不只受生产和居住基础的影响，而是由生产和居住外部性决定，从而验证了集聚力的存在。